Etat des lieux, mode d'emploi !
Formalité obligatoire, l’état des lieux d’entrée conditionne celui de la sortie. Il faut donc le rédiger le plus minutieusement pour éviter tout conflit entre les deux parties et éventuellement une retenue sur le dépôt de garantie.
Un état des lieux doit être fait lors de l’entrée et de la sortie d’un logement. Il doit être établi, selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, contradictoirement par les deux parties au contrat, locataire et bailleur, pour éviter tout litige ultérieur. Et joint en annexe du contrat de location pendant toute la durée du bail. À défaut d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil).
- Un état des lieux à l’entrée
Lors de l’entrée dans le logement, et donc précisément lors de la remise des clés mais avant que le locataire ne s’installe, un état des lieux du logement et de ses équipements doit être réalisé minutieusement.
D’une part, le logement proposé à un locataire doit être décent et donc présenter au moins 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m ou un volume habitable d’au moins 20 m3.
Une fois cette certitude légale avérée, il faut entrer dans les détails et donc s’ériger en fin observateur pour que, en tant que locataire, aucune anomalie n’échappe à votre vigilance. Pas question d’accepter une formule toute faite comme « logement en bon état » ou en « état moyen ». Il faut consigner l’état du logement pièce par pièce, et du sol jusqu’au plafond. Car tous les mots et adjectifs employés et donc consignés vont avoir un sens.
N’hésitez pas à être précis : un parquet peut être acceptable dans son ensemble mais avoir une ou deux lattes abîmées dans une pièce. De même, un carrelage peut être fissuré sur un sol ou autour de la baignoire, des papiers peints décollés, des peintures écaillées, une moquette tachée…
Au titre des équipements, vérifiez l’état de l’évier, du lavabo et des WC pour traquer la fissure ou la charge de calcaire qui va continuer à les agresser. Mais aussi le fonctionnement des robinets, chasse d’eau, volets et stores roulants, serrures, va-et-vient électrique…
Ces petits défauts ne sont pas forcément vus lors de la première (et souvent unique) visite, au cours de laquelle la perception du logement peut se résumer à la surface et à la luminosité. Au cas où ces anomalies ne sont pas consignées dans l’état des lieux d’entrée, le locataire peut le signifier à son bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les plus brefs délais qui suivent son entrée dans les lieux.
- Un état des lieux à la sortie
Au moment de la sortie, même directive. Il faut tout consigner et se montrer vigilant côté bailleur.
Ici la fissure d’un carrelage autour de la baignoire non identifiée à l’entrée des lieux, là des trous résultant de chevilles mises dans les murs pour installer étagères ou cadres et non rebouchés… tout un tas de dégradations minimes, mais qui vont s’afficher en négatif au niveau de l’état des lieux de sortie et qui vont se solder par une soustraction de ces dégâts du montant du dépôt de garantie, sauf si le locataire prouve, par l’état des lieux d’entrée, que le « trouble » existait.
- Un état des lieux contradictoire
L’état des lieux doit être établi contradictoirement, c’est-à-dire par le propriétaire, voire son mandataire, qui peut être un administrateur de biens ou un gestionnaire de patrimoine, et le locataire. Ce document, présenté sous la forme d’un formulaire type, est rédigé en deux exemplaires, datés et signés par les deux parties. Au cas où l’un des parties s’oppose à la signature d’un état des lieux contradictoire, l’autre partie peut faire appel à un huissier qui doit convoquer bailleur et locataire au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans ce cas, les frais d’huissier sont partagés par les deux parties. Il est à noter que c’est seulement dans ce cas de figure qu’un état des lieux peut être facturé au locataire.
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